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如何購買二手房不吃虧

來源:馨牛裝修網2018-05-23 08:04:41浏覽量: 分享: 10

對于一個家庭來說,買房的目的有的是自住,有的是爲了改善居住條件,也有的是出租或待機轉手獲利。不過,買房不像買衣服買手機那樣,穿夠了、用夠了就可以換一換,因此,在買房的問題上每個家庭都是慎之又慎。特別是購買二手房的網友們,買二手房注意事項是你們必須要知道的,那麽,在進行二手房交易過程中,買二手房注意事項有哪些?

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一、買二手房注意事項:

1、産權是否可靠:需注意産權證上的名字與房主是否一致,産權的性質和內容,包括面積、地址及標准價房的分配比例。同時,還要驗看正本、查詢産權證的真實性。此外,還要知曉二手房是成本價房還是標准價房或者是經濟適用房,産權性質的不同牽涉到成交過程的複雜程度,也牽涉到買房收益的分配問題,最終影響到二手房買賣合同的簽訂。

2、原單位是否允許轉賣:需確認原單位是否同意出讓及與原産權單位確認利益的分配辦法,標准價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題,買主應當對此有所了解。此外,軍産、院産、校産的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院裏,上述單位一般被列爲特殊單位,這種公房單位沒有同意之前,不可能取得上市資格。

3、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空間,是否有改動過房屋的內部結構,是否有牽涉到面積計算的結構改動,在購買時應該將這些因素考慮到,並將額外增加的面積刨除在房價計算之外,當然了,這需要和房主具體協商了。

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4、確認所購二手房的准確面積:産權證上一般標明的是建築面積,買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。

5、認真觀察房屋的內部結構:注意戶型是否合理,管線是否太多,二手房是否帶裝修,另外,還要所要房屋的內部結構圖,以便日後裝修。

6、查詢物業的管理水平:包括提供服務的內容和水准、保安、保潔、綠化的水准及基本生活設施的管理。

7、考察房屋的市政配套:主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。

二、通過找中介購買二手房注意事項:

選擇房産中介公司

首先,選擇房産中介公司。最好選擇規模大、有營業許可證、有資質證書、信譽較好的房産中介公司。另外,在與房主簽訂購房協議之前,購房者應該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。

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簽訂協議

驗證核實房屋後,交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜後,到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額爲房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。

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評估及考察房屋詳情

中介公司審核房主身份證及産權證(包括産權是否共有、房屋是否抵押等),並留存備案。中介公司實地考察,掌握房屋詳情,如天花板、牆體、衛生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平台、走廊的情況。初步估價,爲確定售價提供參考。此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。

三、二手房交易中可能出現的風險,以下條款必不可少:

1.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用。

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售。

3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件。

4.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方法。

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5.違約責任:明確出現何種情況時即視爲違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,産生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關事項。

7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,並要求中介方在上面加蓋公司公章。

簽訂《居間中保合同》

爲保證房産買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托後,以中間保證人的身份爲房産交易中的“購房款給付、房産交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同後,與中介共同簽訂《居間中保合同》,並繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及複印件、公房上市批准確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件複印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批准通知單》。

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買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款,應與擔保方簽訂《委托擔保合同》,同時將總房款的30%作爲首付款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款後彙入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續,然後中保方在買賣雙方對房産確認無誤後,協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協助辦理産權變更;如果買家需要貸款,由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天,買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地産交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者,應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者,要等銀行看到《買賣契約》後,才能放貸。許多區縣的房産局要求,立契當天,繳納稅費,所以購房者要向房地産交易管理部門的相關科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外,還有測繪費、工本費、産權登記費。購房者繳納土地出讓金後,還要在住建局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨後,住建局將爲您購置的這套房子審檔,辦理産權登記,測繪,制作新的産權證。

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以上就是有關買二手房注意事項的相關內容,希望能對大家有所幫助!馨牛裝修網,全行業的領導者大品牌主材供應,專業設計團隊提供的免費優質設計、免費驗房等,裝修費用立省40%!

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